Casa affittata degli orrori? Ecco quando sospendere il pagamento | Due chiacchiere con l’Avvocato

Casa affittata degli orrori? Ecco quando sospendere il pagamento | Due chiacchiere con l’Avvocato

Ca' Bianca

Scopriamo come tutelarci a fronte del mancato godimento dell’immobile affittato; le mosse di fronte a una casa non più utilizzabile o che presenta vizi

Avv. Elena Alfieri – avvalfieri.elena@libero.it – DUE CHIACCHIERE CON L’AVVOCATO

Che cos’è la locazione?

DUE CHIACCHIERE CON L’AVVOCATO | La locazione, in generale, è quel contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo e il conduttore: si obbliga, a fronte di ciò, a pagare il corrispettivo per il godimento della cosa. La regole di questo contratto in generale sono previste dal codice civile, mentre per alcuni tipi particolari di locazione, come ad esempio quella di immobili ad uso diverso dall’abitativo (attività commerciali, artigianali ed industriali), le regole si trovano in leggi speciali.

Cosa fare in caso sia impossibile godere dell’immobile affittato?

Casa affittata degli orrori? Ecco quando sospendere il pagamento | Due chiacchiere con l’AvvocatoIl proprietario ha l’obbligo di consegnare al conduttore un immobile che sia idoneo all’uso concordato in contratto.

Con particolare riferimento ai vizi della cosa locata,essi vanno ricompresi in quei difetti che riguardano “ la struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Fra essi non sono ricompresi i guasti o i deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.

In buona sostanza, costituirebbe un vizio della cosa locata quel difetto grave e non facilmente eliminabile se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove i guasti sono quelle alterazioni transitorie e connaturali all’uso ed al godimento, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione, come tali a carico del locatore.

Casa affittata degli orrori? Ecco quando sospendere il pagamento | Due chiacchiere con l’AvvocatoLa peculiarità della disciplina dei vizi nella locazione sta nel fatto che il  vizio è tale laddove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone od impedendone la utilizzazione. Ai vizi è equiparabile la mancanza delle qualità promesse sia con riferimento alla risoluzione del contratto sia con riferimento alla riduzione del corrispettivo.

In simili casi, i rimedi possibili per l’inquilino consistono nel chiedere la risoluzione del contrattoavanzare la possibilità di una riduzione del canoneQueste due tutele scattano, a condizione che si tratti di vizi occulti: cioè non conosciuti e nemmeno conoscibili (o ipotizzabili), al momento della stipula del contratto.

Si può sospendere il pagamento del canone?

Il conduttore, a fronte del mancato godimento dell’immobile, può anche “reagire” e sospendere il pagamento del canone. La sospensione del pagamento, però, può ritenersi legittima nel solo caso in cui sia totalmente ed assolutamente impossibile godere dell’immobileQuindi, sarà consentito reagire (sospendere i pagamenti) soltanto quando manca totalmente la contro-prestazione dovuta dal locatore (consegnare un immobile idoneo all’uso concordato).

IL CASO

La società “Immobiliare” citava in giudizio il conduttore, al quale aveva concesso in locazione un immobile, contestandogli di non aver pagato i canoni di locazione di alcuni mesi ed il Tribunale di prima che di seconda istanza, lo condannavano al pagamento richiesto;

La Cassazione ha, invece, accertato che l’immobile era affetto da gravi vizi, che impedivano assolutamente al conduttore di utilizzare l’immobile e consistenti in cavi elettrici collocati, in modo pericoloso, sotto al pavimento, e scoperti dopo la stipulazione del contratto: quindi, ha dato ragione al conduttore e imposto di rifare un nuovo processo, in osservanza dei principi esposti.

Il Consiglio: in caso di scoperta di anomalie o vizi che  impediscono di utilizzare l’immobile affittato, prima di assumere ogni iniziativa nei confronti del locatore, è opportuno fare valutare da un legale la  situazione.

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