Verifiche preliminari, proposta e clausole: come destreggiarsi tra le tante regole che ci condurranno all’acquisto di un immobile

Avv. Elena Alfieri – avvalfieri.elena@libero.it – DUE CHIACCHIERE CON L’AVVOCATO

La proposta d’acquisto e la posizione di svantaggio dell’acquirente

DUE CHIACCHIERE CON L’AVVOCATO | L’acquirente interessato a comprare casa nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all’atto della sottoscrizione di una proposta d’acquisto, è spesso in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell’eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell’immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, ecc.

Da proposta irrevocabile d’acquisto a preliminare di vendita

L’acquirente trova una casa  che potrebbe interessargli, visita il quartiere e il contesto, dopodiché fa uno o due sopralluoghi con l’agenzia immobiliare presso l’immobile. Gli vengono date alcune informazioni riguardo al condominio, alla proprietà, all’unità immobiliare e anche alla provvigione di agenzia. Arriva il momento di fare un’offerta e, in genere, l’acquirente poco informato pensa che tale offerta, da redigere su un foglio prestampato (la cosiddetta Proposta d’Acquisto), sia solo un semplice documento interlocutorio senza particolari vincoli con il quale iniziare una trattativa con il venditore per proporre una cifra, alla quale dovrebbe seguire una fase di discussione delle condizioni di vendita e di verifica della documentazione dell’immobile, fino ad arrivare al momento di una stesura formale di un Preliminare di vendita (il cosiddetto “compromesso”).

Ma normalmente non è cosi. In genere la Proposta d’acquisto contiene una clausola per la quale, se il venditore accetta la proposta che avete firmato, questa “si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorquando il promissario acquirente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta da parte del venditore”. In pratica, nel momento in cui il venditore vi comunica che ha accettato la vostra offerta, vi trovate automaticamente ad essere entrambi giuridicamente vincolati in un contratto, mentre voi pensavate di essere ancora in una fase interlocutoria.

Il venditore e le “dichiarazioni”

Nella proposta di acquisto il venditore deve “dichiarare” alcune condizioni e situazioni dell’immobile (ad esempio, che l’immobile non presenta vizi, che l’immobile è conforme alle norme vigenti, che non sono state deliberate spese straordinarie, etc.). Si può pensare che tale dichiarazione sia una tutela forte, e che ci si possa rivalere sul venditore se in futuro dovessero sorgere vizi o problemi, ma in realtà, tale dichiarazione non equivale ad una “certificazione tecnica” delle condizioni dell’immobile, e in ogni caso le responsabilità del venditore si prescrivono entro un certo periodo di tempo per i vizi.

Nel migliore dei casi, il venditore possiede tutta la documentazione tecnico-amministrativa sull’immobile (licenza edilizia, agibilità, certificati di impianto, verbali di assemblea condominiale, etc.); nel peggiore dei casi, il venditore non ha in mano alcuna documentazione e potrà solo fare le dichiarazioni di rito, parte delle quali saranno verificate dal notaio come si diceva prima.

Il problema è che l’acquirente non può aspettare il rogito prima di sapere se sta acquistando un immobile “sano” dal punto di vista edilizio, contabile e amministrativo. Le verifiche dovrebbero essere fatte prima di poter fare un’offerta economica, anche perché la presenza di difetti o di irregolarità può incidere sul valore economico dell’immobile, e l’acquirente potrebbe chiedere un maggiore sconto sul prezzo di vendita. Pertanto, l’acquirente dovrà verificare in autonomia questi fatti prima della firma della proposta, oppure dovrà inserire nella stessa proposta alcune clausole sospensive, di cui si riporta un elenco più sotto.

L’agenzia immobiliare e l’obbligo di “comunicare”, ma non di “garantire”

L’agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all’immobile. Il ruolo principale dell’agente è quello di mettere in contatto i contraenti e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l’obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze.

In sostanza, a meno che l’acquirente non incarichi specificamente l’agenzia immobiliare di effettuare le verifiche tecnico-giuridiche (quindi l’agenzia diventa “consulente”, con obblighi di verifica), il ruolo dell’agenzia rimane quello di mediatore (senza obblighi specifici sulle verifiche tecniche). Ciò non significa che l’agenzia sia esente da ogni responsabilità e non abbia compiti e ruoli specifici; significa solo che l’acquirente, se vuole avere garanzie, non può basarsi solo sui fatti che l’agenzia gli comunica verbalmente (tranne i casi in cui l’agenzia metta a disposizione dell’acquirente tutta la documentazione: atto di provenienza, titoli abilitativi, agibilità, conformità impianti, verbali condominiali, etc.).

Condizioni sospensive e risolutive della Proposta d’Acquisto

Come spiegato inizialmente, per tutelarsi durante una Proposta di Acquisto qualora l’acquirente valuti che manchino delle informazioni o dei documenti, questi può (e in alcuni casi dovrebbe) avvalersi della disciplina della condizione, indicando nella Proposta una o più condizioni che subordinano l’efficacia della stessa all’avveramento della condizione. Dato che, come si diceva, la Proposta di acquisto diventa immediatamente un Preliminare di vendita (con tutte le conseguenze e le spese che conseguono) nel momento in cui il venditore accetta, può essere opportuno che l’acquirente inserisca una o più clausole. E’ però necessario distinguere i due tipi principali di condizioni: la condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa) e la condizione sospensiva.

Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all’avverarsi della condizione).

Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all’avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà) . Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, dovrebbe essere normalmente accompagnata da un termine temporale, altrimenti c’è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti.

Da notare che una condizione può essere scritta sia in forma sospensiva, sia in forma risolutiva. Prendete questo esempio:

• acquisterò l’immobile se il venditore otterrà il permesso di costruire (condizione sospensiva);
• acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva).

L’oggetto della condizione è lo stesso, ma il tipo di efficacia del contratto è diverso. La scelta del tipo di condizione dipende dalle necessità delle parti e dalla contrattazione.

Si sottolinea anche che le Proposte d’acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell’Agenzia fino a che la condizione non si avvera. Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate.

Nell’elenco seguente sono elencate, non esaustivamente, alcune condizioni che possono essere incluse nella Proposta d’Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita:

• ottenimento di tutta o di parte della documentazione elencata precedentemente (documentazione di provenienza; urbanistico-edilizia; tecnica; catastale; ipotecaria; condominiale), che dovrà anche essere valida;
• indicazione del termine entro il quale la parte promittente venditrice è tenuta ad accettare la Proposta d’Acquisto, con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
• indicazione che la caparra sarà di tipo penitenziale e non confirmatoria in sede di Proposta d’Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio e non penitenziale in sede di Contratto Preliminare di Compravendita. Tale opzione non è necessariamente vantaggiosa per l’acquirente, dato che i due tipi di caparra (penitenziale e confirmatoria) danno origine ad obblighi diversi. Pertanto, il tipo di caparra da indicare dipenderà dalle necessità contrattuali del promissario acquirente;
• indicazione, a carico del mediatore/agente, di una obbligazione di farsi parte attiva per ottenere tutti i documenti necessari dalla proprietà;
• obbligo di indicazione della percentuale di mediazione (ad es.: 50% alla firma del Contratto Preliminare di Compravendita, e 50% alla data di trascrizione del Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari), escludendo esplicitamente qualsiasi altro compenso (ad es. il diritto al rimborso spese, che sarà da ricomprendersi nella percentuale);
• inesistenza di diritti di terzi non trascritti (ad es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;.
• ottenimento della concessione di un mutuo ipotecario per la parte promissaria acquirente;
• previsione di una penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) dell’immobile entro un determinato periodo di tempo, oltre il quale l’ inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale.

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